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大事件!深圳地块罕见流拍,这次竟是豪宅圈低价项目,同日还有商地流拍,为何年底遇冷?

    在寸土寸金的深圳,今天也出现了罕见的土地流拍情形。19日,迟到了大半个月,位于深圳宝安区尖岗山的最新住宅用地终于开拍。据深圳市规土委数据显示,A122-0357宗地为居住用地+商业用地,此次土地出让采用“单限双竞”的形式,起拍价为20.6亿元,土地使用年期为70年,可售楼面价折合为每平方米4.8万元。出乎意料的是,现场竟无一开发商申请,惨遭流拍。

    房价与地价之间的微妙关系一直是市场热议的焦点。房地产市场调控逐渐深入,正不断传导至土地市场,更让不少开发商意识到市场正在发生的变化。在新增土地尤其是宅地供应极度稀缺的深圳市场,公开拍地往往意味着一次企业扩储的良机。不过,今天深圳这块豪宅用地却出现流拍。

    记者调查发现,宝安尖岗山片区拥有深圳西部最大别墅群,集聚了泰禾、招商、华侨城、中海等大牌房企,是豪宅区的代名词。此次流拍的地块正处于片区的核心地带,除旁边是泰禾的高端项目院子系列外,地块的正对面就是招商华侨城曦城别墅6期与中海九号公馆。2015年泰禾曾以楼面价每平方米79907元的价格拿下该片区一幅地块,创当年全国单价地王纪录,但该项目至今未入市。这两块地离得有多近,我们来看一张现场图:

    

    (图片的右边是正在建设中的泰禾院子,左边是今日拍卖的A122-0357,两者之间仅相隔一条两车道的小路)

    

    (流拍地块周边的项目)

    据深圳中原地产网站数据,招华曦城均价为每平方米110642元,中海九号公馆的均价为每平方米97959元;另外,尖岗山片区上市新盘较少,最近的为2015年入市的新世界名镌,小区均价为每平方米93652元。由于这是一片新兴起的片区,周边还有大量荒地与工地,未来几年仍处于开发状态,又是以别墅群为主的高端建筑,地广人稀,虽然内部环境优越,但周边环境并不理想,生活多有不便。但从配套上来讲,政府对这一块算是比较重视,在今日流拍地块约500米处、也即中海九号公馆旁,有新安中学(集团)外国语学校,而新安中学在宝安区属于第二梯队的学校。此外在项目的3-4公里处,宝安中学(集团)实验学校今年已经开始招收第一批小一、初一新生,并把尖岗山片区的小区纳入招生范围,而宝安中学为宝安区最好的公办学校。宝安中学(集团)实验学校目前尚未完全完工,从已建成的部分来看,硬件设施非常不错。

    

    (正在建设中的泰禾院子项目)

    

    (新安中学集团外国语学校)

    

    (今日流拍的尖岗山地块,远处高楼为中海九号公馆)

    

    (今日流拍地块对面的曦城别墅6期与中海九号公馆)

    不过,相比起片区内的别墅群项目,此次拍卖的A122-0357宗地占地面积约1.86万平方米,而计容建面仅约5.9万平方米,却要求配建住宅、保障房、公寓、办公于一体的综合体。规划中的商务公寓还要求作为长租公寓70年自持。因此,在一些市场人士的眼中,A122-0357宗地不能完全当成一块“豪宅用地”。此外,与近期拍出的土地相同,A122-0357宗地的销售条件也包括居民家庭新购买商品住房,自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。

    在美联物业全国研究中心总监何倩茹的印象中,这是深圳宅地史上第一次出现流拍现象。她表示,对于尖岗山地块流拍,主要是由于目前楼市仍然处于严格调控阶段,各方面的限制条件均会影响建成住宅的销售价格和销量,因此开发商谨慎对待此次卖地。

    曾经,深圳高价地的背后“地王”项目频现,但如今地王项目和豪宅入市却面临不小的考验。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,地方政府仍会维持一定的供地节奏,但房企的资金链压力开始增大,拿地策略也趋于保守。地王入市关键要看准楼市周期,即地王项目的出让要回避市场降温或管控升级的时间点。

    除了A122-0357宗地,同日拍卖的前海桂湾地块(T201-0118)也遭流拍,该宗地为商业用地,土地面积6913.96平方米,建筑面积53500平方米,土地使用期限40年。

    而临近年末,深圳的土地市场也出现供应小高潮。11月,深圳推出13宗地,供应面积119.53万平方米。据不完全统计,今年深圳共出让近63宗土地,其中居住用地性质的地块仅10块,其余大部分地块为工业用地、商业用地、物流用地性质。有分析人士表示,今年以来楼市调控趋严,而调控首先是从土地端开始。上半年深圳在土地供应方面比较保守,但到了年末出于平衡土地供应、完成财政收入等因素考量,开始大规模供地。

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欢迎阅读本文章: 黎尚彬

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